Anggaran Kos Permit Ubahsuai Rumah 2026: Terkejut Ada Yuran Tersembunyi?

katalog – Ramai pemilik rumah di Malaysia teruja untuk ‘membesarkan’ kediaman mereka, sama ada menambah dapur, bilik air, atau membina tingkat baharu.

Namun, di sebalik keghairahan memilih jubin dan warna cat, ada satu ‘gergasi’ birokrasi yang sering diabaikan: kos permit ubahsuai rumah dan proses kelulusannya.

Kami dapati, kesilapan terbesar bukan pada anggaran kos pembinaan, tetapi pada kegagalan memasukkan yuran wajib Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan bayaran profesional ke dalam bajet awal.

Mengabaikan permit bukan sahaja boleh menyebabkan kerja pembinaan dihentikan serta-merta, malah ia membuka pintu kepada denda yang jauh lebih mahal daripada kos permit itu sendiri.

Di tahun 2026 ini, dengan penguatkuasaan yang semakin ketat, kita perlu faham bahawa permit adalah ‘lesen’ untuk tidur lena, bukan sekadar kertas birokrasi.

Mari kita bongkar struktur sebenar kos yang perlu kita sediakan.

Mengurai Kos Permit Ubahsuai Rumah 2026: Anggaran Wajib Tahu

Tidak ada satu harga tetap untuk permit ubahsuai di seluruh Malaysia; ia ibarat meneka harga ikan di pasar yang berbeza.

Setiap PBT (Majlis Bandaraya, Majlis Perbandaran, atau Majlis Daerah) mempunyai jadual yuran dan formula pengiraan yang tersendiri.

Walau bagaimanapun, kos permit ubahsuai rumah boleh dibahagikan kepada tiga komponen utama yang tidak boleh dielakkan. Kita perlu melihat kos ini sebagai pelaburan, bukan perbelanjaan.

Komponen Utama: Bayaran Rasmi Kepada PBT

Bayaran ini adalah yuran yang dibayar terus kepada PBT untuk memproses dan meluluskan pelan kita. Angka ini biasanya bergantung pada saiz dan jenis ubahsuai.

Sebagai contoh, permohonan untuk rumah kos rendah mungkin dikenakan yuran pemprosesan serendah RM300.00, tetapi ini hanyalah permulaan.

Nota: Julat kos di atas adalah anggaran umum dan boleh berubah drastik mengikut PBT dan skop ubahsuai.

Kos Bayaran Profesional (Arkitek/Pelukis Pelan Berdaftar)

Ini adalah kos yang paling signifikan dan wajib.

Untuk memohon permit ubahsuai, PBT memerlukan pelan teknikal yang ditandatangani oleh profesional berdaftar (Arkitek, Jurutera, atau Pelukis Pelan).

Kita tidak boleh hantar pelan yang dilukis sendiri. Bayaran ini merangkumi:

• Kerja ukur tapak dan penyediaan pelan lakar.
• Lukisan pelan teknikal (Pelan Lantai, Keratan, Pandangan) mengikut spesifikasi PBT.
• Pengiraan struktur (jika melibatkan penambahan tingkat atau perubahan struktur utama).
• Yuran penghantaran dan pemantauan proses kelulusan.

Secara purata, bayaran profesional ini boleh menelan kos antara 5% hingga 15% daripada kos keseluruhan ubahsuai, bergantung pada kerumitan projek.

Jika kita hanya ingin membina anjung kereta (porch) yang ringkas, kos mungkin bermula dari RM3,000.

Tetapi jika ia melibatkan penambahan tingkat, kos boleh mencecah puluhan ribu Ringgit Malaysia.

Panduan Lengkap Langkah Demi Langkah Menguruskan Permit Ubahsuai

Proses mendapatkan permit selalunya dirasakan seperti menempuh labirin birokrasi, tetapi ia sebenarnya adalah satu siri langkah logik yang perlu dipatuhi.

Kita harus ingat, kelancaran proses ini bergantung 90% pada kesempurnaan dokumen yang diserahkan. Jangan sesekali mencuba untuk potong jalan, kerana ia akan melambatkan kelulusan.

Fasa Persediaan: Melantik Pakar dan Menyediakan Dokumen Kritikal

Langkah pertama adalah melantik Arkitek atau Pelukis Pelan Berdaftar. Mereka akan menjadi wakil kita berurusan dengan PBT.

Mereka juga akan memastikan pelan yang disediakan mematuhi undang-undang kecil bangunan (UBBL) dan garis panduan PBT setempat.

Tanpa pelan yang disahkan oleh profesional, permohonan kita akan ditolak serta-merta.

Dokumen yang perlu kita sediakan kepada profesional untuk memulakan kerja termasuk:

1. Salinan Hak Milik Tanah (Geran) atau Perjanjian Jual Beli (S&P).
2. Salinan Kad Pengenalan pemilik.
3. Pelan asal rumah (jika ada, ini amat membantu).
4. Borang permohonan yang lengkap daripada PBT (boleh didapati dari PBT atau Arkitek kita).
5. Laporan struktur (jika ubahsuai melibatkan struktur utama atau penambahan tingkat).

Fasa Permohonan dan Semakan Teknikal di PBT

Setelah semua pelan siap dan ditandatangani oleh profesional, permohonan akan diserahkan kepada PBT.

Pelan ini kemudiannya akan melalui semakan oleh pelbagai Jabatan Teknikal di dalam PBT, seperti Jabatan Perancangan, Jabatan Kejuruteraan (untuk saliran dan jalan), dan Jabatan Bangunan.

Kita perlu bersedia untuk menerima ‘komen’ atau ‘teguran’ daripada PBT yang memerlukan pelan disemak semula. Ini adalah perkara biasa.

Proses semakan ini secara purata mengambil masa antara 8 hingga 12 minggu, tetapi boleh berlarutan jika terdapat isu teknikal yang rumit, seperti isu set-back (jarak minima dari sempadan) atau isu persetujuan jiran.

Kelancaran di fasa ini sangat bergantung pada pengalaman profesional yang kita lantik.

Fasa Kelulusan dan Pengeluaran Permit

Apabila semua jabatan teknikal berpuas hati, PBT akan mengeluarkan surat kelulusan bersyarat.

Pada ketika ini, kita perlu membuat pembayaran penuh yuran permit dan deposit cagaran (seperti yang dibincangkan dalam jadual kos di atas).

Selepas pembayaran, PBT akan mengeluarkan permit fizikal untuk kerja ubahsuai. Permit ini wajib dipamerkan di tapak pembinaan.

Ingat, permit yang dikeluarkan selalunya mempunyai had masa (biasanya 12 bulan).

Jika kerja tidak siap dalam tempoh tersebut, kita perlu memohon perlanjutan permit yang mungkin melibatkan kos tambahan.

Risiko dan Denda Besar Jika Abaikan Permit Ubahsuai Rumah

Kami sering bertemu dengan pemilik rumah yang cuba menjimatkan kos permit ubahsuai rumah dengan mengambil jalan pintas.

Mereka beranggapan jika ubahsuai dilakukan ‘di dalam’ rumah, PBT tidak akan tahu. Ini adalah kesilapan besar.

Jiran-jiran yang terganggu oleh bunyi bising atau kontraktor yang bergaduh boleh melaporkan kerja kita kepada PBT, dan pemeriksaan akan dilakukan.

Denda untuk ubahsuai tanpa permit yang sah adalah sangat serius di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133).

Hukuman yang menanti bukan sekadar amaran, tetapi melibatkan kompaun yang besar, malah perintah merobohkan struktur.

Lebih teruk daripada denda adalah arahan merobohkan. Bayangkan kita sudah membelanjakan RM50,000 untuk dapur baharu, dan PBT mengarahkan kita merobohkannya kerana ia melanggar garis sempadan.

Kos yang hilang bukan sahaja kos pembinaan, tetapi juga kos merobohkan dan membersihkan tapak.

Ini adalah risiko yang jauh lebih besar daripada yuran pemprosesan permit yang mungkin hanya beberapa ribu Ringgit.

Pengalaman Kami: Kesilapan Biasa Kontraktor dan Pemilik Rumah

Dalam industri pembinaan, kami sering melihat senario yang sama berulang kali.

Kontraktor yang ‘pandai’ akan meyakinkan pemilik rumah bahawa permit itu tidak perlu atau mereka boleh ‘selesaikan’ di kemudian hari.

Ini adalah janji kosong, ibarat cuba naik bukit dengan tayar pancit. Permulaan yang salah akan membawa masalah di tengah jalan.

Waktu pertama kali kami menguruskan projek ubahsuai yang melibatkan penambahan ‘awning’ di kawasan Majlis Perbandaran Subang Jaya (MPSJ) beberapa tahun lalu, kami terkejut dengan kerumitan deposit cagaran.

Kami sangka depositnya hanya untuk memastikan tapak bersih, tetapi PBT menahan sebahagian deposit kerana kontraktor kami gagal membaiki retakan kecil pada jalan awam yang disebabkan oleh lori simen.

Pengajaran di sini: fahami syarat PBT tentang pemulangan deposit sebelum kerja bermula, bukan selepas notis denda dikeluarkan.

Satu lagi kesilapan kritikal adalah menganggap kerja-kerja kecil tidak memerlukan permit.

Walaupun ada pengecualian untuk ubahsuai yang sangat kecil (seperti mengecat atau memasang penghawa dingin), kebanyakan ubahsuai yang melibatkan struktur (memecah dinding), utiliti (mengubah paip utama), atau penambahan ruang (bumbung atau anjung kereta) tetap memerlukan kelulusan.

Sentiasa rujuk dengan PBT atau Arkitek berdaftar kita.

Soalan Lazim Mengenai Kos dan Proses Permit Ubahsuai

Kami menyusun beberapa soalan yang paling kerap ditanya oleh pemilik rumah yang baru merancang untuk mengubahsuai.

Memahami jawapan ini akan membantu kita mengelakkan kejutan kos dan kelewatan yang tidak perlu.

Apakah kriteria ‘Ubahsuai Kecil’ yang Tidak Perlu Permit?

Definisi ubahsuai kecil berbeza mengikut PBT, tetapi secara amnya, ia adalah kerja yang tidak melibatkan perubahan struktur, keselamatan awam, atau utiliti utama.

Berikut adalah contoh tipikal yang tidak memerlukan permit:

• Mengecat semula bahagian dalam atau luar rumah.
• Mengganti jubin lantai atau dinding tanpa mengubah struktur asas.
• Memasang atau mengganti perabot kekal (built-in) seperti kabinet dapur.
• Memasang alat penyaman udara atau sistem pengudaraan kecil.

Adakah Kos Permit Ubahsuai Rumah Sama untuk Rumah Teres dan Strata (Kondominium)?

Tidak sama. Rumah teres (tanah) berurusan terus dengan PBT dan kosnya melibatkan yuran PBT dan bayaran profesional. Rumah Strata pula melibatkan dua lapisan kelulusan:

Nota: Pemilik Strata wajib mendapatkan kelulusan JMB/MC sebelum memohon permit PBT.

Berapakah Purata Masa Diperlukan untuk Kelulusan Permit?

Tempoh masa sangat bergantung pada PBT dan kualiti penyerahan dokumen. Secara purata, kita boleh menjangkakan tempoh berikut:

1. Penyediaan Pelan oleh Profesional: 2-4 minggu.
2. Semakan dan Kelulusan PBT: 8-12 minggu (jika tiada isu besar).
3. Jumlah Keseluruhan: 10 hingga 16 minggu.

Adakah kos permit ubahsuai rumah termasuk yuran Jurutera Struktur?

Kos permit rasmi PBT tidak termasuk yuran Jurutera Struktur. Yuran Jurutera Struktur adalah sebahagian daripada Kos Bayaran Profesional yang kita bayar kepada perunding kita.

Yuran ini wajib jika ubahsuai melibatkan:

• Penambahan tingkat (memerlukan pengiraan bebanan dan kestabilan).
• Pemecahan dinding galas beban (load-bearing wall).
• Pengubahan struktur bumbung yang besar.

Yuran Jurutera boleh bermula dari RM2,000 hingga RM15,000, bergantung pada kerumitan pengiraan yang diperlukan.

Penutup: Permit Adalah Polisi Insurans Jangka Panjang

Mengira kos permit ubahsuai rumah 2026 yang sebenar memerlukan lebih daripada sekadar melihat yuran rasmi PBT.

Ia memerlukan kita untuk memasukkan kos perunding profesional (Arkitek/Jurutera) yang akan memastikan rumah kita bukan sahaja cantik tetapi juga selamat dan sah di sisi undang-undang.

Jangan biarkan diri kita terperangkap dalam dilema antara menjimatkan beberapa ribu Ringgit untuk permit, dan risiko didenda puluhan ribu Ringgit atau kehilangan nilai rumah.

Permit adalah polisi insurans jangka panjang kita terhadap sebarang masalah undang-undang atau penjualan semula hartanah di masa hadapan.

Mulakan perancangan kita dengan betul; lantik profesional yang tepat, dan masukkan kos permit sebagai item wajib dalam bajet kita.